Wer haftet für die Betätigung der Notruftaste des Aufzugs durch unbekannte Teilnehmer einer Karnevalsveranstaltung? Diese Frage hatte die 6. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz zu klären.

LG Koblenz – Beschluss vom 27.05.2021 – 6 S 238/20
(rechtskräftig)

Zum Sachverhalt:

Im Oktober 2019 mietete der beklagte Karnevalsverein bei der klagenden Ortsgemeinde das dortige Bürgerhaus für eine Sessionseröffnungsfeier. Im Mietvertrag übernahm der beklagte Verein die Verkehrssicherungspflicht für das Gebäude und stellte die Klägerin von Haftpflichtansprüchen für Schäden Dritter frei, die im Zusammenhang mit der Benutzung der überlassenen Räumlichkeiten, Geräte und Zugängen zu den Räumen und Anlagen entstehen. Bei der Sessionseröffnungsfeier im November 2019 wurde mehrfach die Notruftaste des Aufzugs betätigt. Die Wartungsfirma entsandte daraufhin einen Mitarbeiter zur Überprüfung des Notr0ufes und stellte diesen Einsatz der Gemeinde mit 743,25 Euro in Rechnung. Ein direkter Verursacher der Notrufe konnte nicht ermittelt werden. Die Ortsgemeinde verlangt daher die Kosten für den Einsatz des Wartungsdiensts nunmehr von dem Veranstalter der Sessionseröffnungsfeier.

Die Entscheidung:

Das Landgericht Koblenz hat die Berufung gegen die erstinstanzliche Verurteilung des Karnevalsvereins zur Zahlung der Kosten für den Einsatz zurückgewiesen. So hat das Landgericht insbesondere festgestellt, dass es sich bei Kosten für den konkreten Einsatz des Aufzugsdienstes nach Betätigung des Notrufs nicht um allgemeine Betriebskosten für den Aufzug gemäß § 2 Nr. 7 BetrKV im Sinne einer Vorhaltung eines Notrufsystems handelt.
Im Übrigen hat das Landgericht wie zuvor auch schon das Amtsgericht die Klausel des Mietvertrags zu Haftpflichtansprüchen für Schäden dahingehend ausgelegt, dass davon auch die Einsatzkosten des Aufzugsdienstes umfasst sind. Diese Kosten waren zwar nicht vom Wortlaut der Klausel umfasst, allerdings ist nach Auffassung der Kammer der Vertrag insofern ergänzend auszulegen. Eine solche ergänzende Auslegung orientiert sich an einer angemessenen Abwägung der beidseitigen Interessen nach Treu und Glauben und dem, was die Parteien als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten. Die Kammer ist davon ausgegangen, dass die beiden Parteien bei Erkennen dieser Regelungslücke vor Vertragsschluss die Konstellation in dem Sinne geregelt hätten, dass der beklagte Verein nicht nur Ansprüche aus Verkehrssicherungspflichten, sondern auch vertragliche Ansprüche, wie die auf dem Wartungsvertrag beruhenden Noteinsatzkosten für den Aufzug zu tragen gehabt hätte. Zu berücksichtigen war hierbei, dass die Betätigung der Notruftaste des Aufzugs allein im Verantwortungsbereich und in der Risikosphäre des Veranstalters liegt, da nur dieser Einfluss darauf hat, wem er Zutritt zu seiner Veranstaltung gewährt, wobei der Veranstalter einer Karnevalsfeier auch durchaus mit Unfug treibenden alkoholisierten Besuchern rechnen muss. Die Klägerin selbst hat für den besagten Tag die Räumlichkeiten dem Beklagten anvertraut, sie selbst hat an diesem Tag keine Eingriffs- und Zugriffsmöglichkeiten auf die Räumlichkeiten. Ohne eine Freistellung von sämtlichen denkbaren Kosten ist eine Vermietung für die Klägerin daher aus Sicht der Kammer nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll. Andererseits hätte der beklagte Verein zur Überzeugung der Kammer auch bei Kenntnis dieser Klausel den Vertrag abge-schlossen, da in der Umgebung keine andere geeignete Örtlichkeit für eine solche Feier vorhanden ist.
Der Verein vermochte auch nicht mit dem Argument durchzudringen, dass er bei Kenntnis der Haftung für einen solchen Fall den Aufzugsbereich gesperrt hätte. Eine Absperrung hätte, so das Gericht, nur den bestimmungsgemäßen Gebrauch ausgeschlossen. Hier war allerdings gerade ein nicht bestimmungsgemäßer Gebrauch der Notruftaste gegeben. Insofern hat der mietende Verein auch diese verschuldensunabhängige Haftung zu übernehmen.

Auszug aus der Betriebskostenverordnung

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
...
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

Landgericht Koblenz, Justizmedienstelle
Koblenz, den 24.06.2021
Katrin Weinert
Richterin am Amtsgericht

LG Koblenz – Urteil vom 09.04.2021 – 4 HK O 51/20
(rechtskräftig)

Ist eine Werbung mit 5G-Leistungen zulässig, wenn der beworbene 5G Tarif nicht überall verfügbar ist?

Zum Sachverhalt:

Die Parteien sind Telekommunikationsunternehmen. Die Beklagte warb auf ihrer Internetseite mit Weihnachtsangeboten. Auf der ersten Seite befand sich eine einheitliche Bühne mit einer durchgehenden Schneedecke und einem weite Teile der Seite bedeckenden Sternenhimmel. Auf dieser Seite fand sich unter anderem links ein Stern mit dem Aufdruck „Weihnachtsangebot“. In der Mitte der Bühne war eine SIM-Karte mit einem runden „5G“-Störer zu sehen. Auf der rechten Seite war ein Kasten mit Flat-Tarifen und einem Preis ab 9,99 Euro/Monat zu finden. Unter diesem Kasten befand sich die Klickfläche „Zum Angebot“. Klickte der Nutzer hierauf wurde er zur Produktseiten der Beklagten geführt. Nicht alle Tarife aus der in dem Kasten beworbenen Tariffamilie umfassen 5G-Leistungen. Die 5G-Leistungen der Beklagten sind zudem regional nur eingeschränkt erhältlich. Zudem waren die 5G-Leistungen nicht zu dem niedrigen ab-Preis erhältlich. Die Klägerin mahnte die Beklagte daher ab und begehrte das Unterlassen dieser Werbung als irreführend.

Die Entscheidung:

Das Landgericht Koblenz untersagte der Beklagten gemäß §§ 8 Abs. 1 und Abs. 3 Nr. 1, 3, 5 Abs. 1 S. 1 und S.2 Nr. 1 und 2 UWG die Werbung mit 5 G-Leistungen, wenn diese zu dem genannten ab-Preis nicht genutzt werden können, sondern lediglich zu einem höheren Preis. Weiterhin untersagte es eine Werbung mit 5G-Leistungen, wenn nicht darauf hingewiesen wird, dass diese nur eingeschränkt verfügbar sind. Die Werbung der Beklagten stufte das Landgericht Koblenz deshalb als irreführend für den Verbraucher ist.

Zunächst hätte die Beklagte auf die eingeschränkte Verfügbarkeit der 5G-Leistungen hinweisen müssen. Die Werbung richtete sich an alle Verbraucher und nicht nur an technikaffine oder besonders technikinteressierte Verbraucher. Es sei nicht wegen der erst vor kurzem erfolgten Versteigerung von 5G-Litzenzen allgemein bekannt, dass sich das 5G-Netz deutschlandweit noch im Aufbau befindet. Insbesondere wisse der durchschnittliche Verbraucher nicht, dass 5G-Leistungen derzeit nur in den Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main und Köln verfügbar sind.

Die Werbung erweckt nach Ansicht des Landgerichts Koblenz zudem den unzutreffenden Eindruck, der Kunde könne bei der Beklagten bereits im billigsten Tarif von 9,99 Euro/Monat 5G-Leistungen erhalten. Die Beklagte vermochte auch nicht mit dem Argument durchzudringen, dass sich der 5G-Störer gar nicht auf dem Kasten mit den Tarifen befindet und sich damit nicht auf diesen beziehe, sondern eigenständig nur allgemein auf die 5G-Leistungen der Beklagten hinweisen sollte.  Da sich die Werbung auf einer einheitlichen Bühne mit einer durchgehenden Schneedecke und einem weitgehend durchgehenden Sternenhimmel befand, wird für den durchschnittlich aufmerksamen Verbraucher nach Einschätzung des Landgerichts nicht ersichtlich, dass die Beklagte unabhängig von ihren Tarifangeboten darauf hinweisen wollte, dass sie jetzt auch 5G-Leistungen anbieten kann. Es entstand vielmehr der Eindruck eines einheitlichen Angebots, zumal sich auf dem linken Stern der Aufdruck „Weihnachtsangebot“, befand, sodass der Verbraucher nicht auf getrennte Angebote schließt. Auch wenn sich die Klickfläche „Zum Angebot“ nur unter den Tarifen befindet, deutet das für einen durchschnittlich aufmerksamen Verbraucher ebenfalls nicht auf getrennte Angebote hin. Zudem befand sich der 5 G-Störer an einer SIM-Karte. Da ein Telefonieren und Surfen in den von der Beklagten beworbenen Tarifen nur mit einer solchen SIM-Karte technisch möglich ist, wird der allgemeine Verkehrskreis nach Auffassung des Landgerichts den Schluss von dem 5G-Störer auf die Mobilfunktarife der Beklagten ziehen.

Auszug aus dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb:

§ 5 Irreführende geschäftliche Handlungen
(1) Unlauter handelt, wer eine irreführende geschäftliche Handlung vornimmt, die geeignet ist, den Verbraucher oder sonstigen Marktteilnehmer zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte. Eine geschäftliche Handlung ist irreführend, wenn sie unwahre Angaben enthält oder sonstige zur Täuschung geeignete Angaben über folgende Umstände enthält:

1. die wesentlichen Merkmale der Ware oder Dienstleistung wie Verfügbarkeit, Art, Ausführung, Vorteile, Risiken, Zusammensetzung, Zubehör, Verfahren oder Zeitpunkt der Herstellung, Lieferung oder Erbringung, Zwecktauglichkeit, Verwendungsmöglichkeit, Menge, Beschaffenheit, Kundendienst und Beschwerdeverfahren, geographische oder betriebliche Herkunft, von der Verwendung zu erwartende Ergebnisse oder die Ergebnisse oder wesentlichen Bestandteile von Tests der Waren oder Dienstleistungen;
2. den Anlass des Verkaufs wie das Vorhandensein eines besonderen Preisvorteils, den Preis oder die Art und Weise, in der er berechnet wird, oder die Bedingungen, unter denen die Ware geliefert oder die Dienstleistung erbracht wird;
3. die Person, Eigenschaften oder Rechte des Unternehmers wie Identität, Vermögen einschließlich der Rechte des geistigen Eigentums, den Umfang von Verpflichtungen, Befähigung, Status, Zulassung, Mitgliedschaften oder Beziehungen, Auszeichnungen oder Ehrungen, Beweggründe für die geschäftliche Handlung oder die Art des Vertriebs;
4. Aussagen oder Symbole, die im Zusammenhang mit direktem oder indirektem Sponsoring stehen oder sich auf eine Zulassung des Unternehmers oder der Waren oder Dienstleistungen beziehen;
5. die Notwendigkeit einer Leistung, eines Ersatzteils, eines Austauschs oder einer Reparatur;
6. die Einhaltung eines Verhaltenskodexes, auf den sich der Unternehmer verbindlich verpflichtet hat, wenn er auf diese Bindung hinweist, oder
7. Rechte des Verbrauchers, insbesondere solche auf Grund von Garantieversprechen oder Gewährleistungsrechte bei Leistungsstörungen.

(2) Eine geschäftliche Handlung ist auch irreführend, wenn sie im Zusammenhang mit der Vermarktung von Waren oder Dienstleistungen einschließlich vergleichender Werbung eine Verwechslungsgefahr mit einer anderen Ware oder Dienstleistung oder mit der Marke oder einem anderen Kennzeichen eines Mitbewerbers hervorruft.
(3) Angaben im Sinne von Absatz 1 Satz 2 sind auch Angaben im Rahmen vergleichender Werbung sowie bildliche Darstellungen und sonstige Veranstaltungen, die darauf zielen und geeignet sind, solche Angaben zu ersetzen.
(4) Es wird vermutet, dass es irreführend ist, mit der Herabsetzung eines Preises zu werben, sofern der Preis nur für eine unangemessen kurze Zeit gefordert worden ist. Ist streitig, ob und in welchem Zeitraum der Preis gefordert worden ist, so trifft die Beweislast denjenigen, der mit der Preisherabsetzung geworben hat.

§ 8 Beseitigung und Unterlassung
(1) Wer eine nach § 3 oder § 7 unzulässige geschäftliche Handlung vornimmt, kann auf Beseitigung und bei Wiederholungsgefahr auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Der Anspruch auf Unterlassung besteht bereits dann, wenn eine derartige Zuwiderhandlung gegen § 3 oder § 7 droht.
(2) Werden die Zuwiderhandlungen in einem Unternehmen von einem Mitarbeiter oder Beauftragten begangen, so sind der Unterlassungsanspruch und der Beseitigungsanspruch auch gegen den Inhaber des Unternehmens begründet.
(3) Die Ansprüche aus Absatz 1 stehen zu:

1. jedem Mitbewerber;
2. rechtsfähigen Verbänden zur Förderung gewerblicher oder selbständiger beruflicher Interessen, soweit ihnen eine erhebliche Zahl von Unternehmern angehört, die Waren oder Dienstleistungen gleicher oder verwandter Art auf demselben Markt vertreiben, wenn sie insbesondere nach ihrer personellen, sachlichen und finanziellen Ausstattung imstande sind, ihre satzungsmäßigen Aufgaben der Verfolgung gewerblicher oder selbständiger beruflicher Interessen tatsächlich wahrzunehmen und soweit die Zuwiderhandlung die Interessen ihrer Mitglieder berührt;
3. qualifizierten Einrichtungen, die nachweisen, dass sie in der Liste der qualifizierten Einrichtungen nach § 4 des Unterlassungsklagengesetzes oder in dem Verzeichnis der Europäischen Kommission nach Artikel 4 Absatz 3 der Richtlinie 2009/22/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 23. April 2009 über Unterlassungsklagen zum Schutz der Verbraucherinteressen (ABl. L 110 vom 1.5.2009, S. 30) eingetragen sind;
4. den Industrie- und Handelskammern oder den Handwerkskammern.

(4) Stellen nach Absatz 3 Nummer 2 und 3 können die Ansprüche nicht geltend machen, solange ihre Eintragung ruht.
(5) § 13 des Unterlassungsklagengesetzes ist entsprechend anzuwenden; in § 13 Absatz 1 und 3 Satz 2 des Unterlassungsklagengesetzes treten an die Stelle der dort aufgeführten Ansprüche nach dem Unterlassungsklagengesetz die Ansprüche nach dieser Vorschrift. Im Übrigen findet das Unterlassungsklagengesetz keine Anwendung, es sei denn, es liegt ein Fall des § 4e des Unterlassungsklagengesetzes vor.

Justizmedienstelle des Landgerichts Koblenz

Koblenz, den 27.05.2021
gez. Weinert
Richterin am Amtsgericht

Landgericht Koblenz – Urteil vom 19.03.2021 – 4 HK O 9/21
(nicht rechtskräftig)

Ist eine Werbung mit einer bestimmten Heizkostenersparnis zulässig, wenn der Preisvergleich sich nicht auf das eigene Angebot und die Produkte des im Flyer genannten Konkurrenten, sondern auf den Heizspiegel bezieht?

Diese Frage hatte das Landgerichts Koblenz zu entscheiden.

Zum Sachverhalt:

Die Parteien des Rechtsstreits sind Energieversorgungsunternehmen und beliefern Endverbraucher unter anderem mit Gas und Fernwärme. Die Beklagte warb im Gebiet einer Gemeinde, die eine Fernwärmesatzung mit einem Anschlusszwang plant, mittels Werbeplakaten und Flyern für den baldigen Abschluss eines Mietvertrags über eine Erdgasheizung. Hintergrund ist die vorerwähnte geplante Fernwärmesatzung, bei der Ausnahmen vom Anschlusszwang an die Fernwärme für bereits errichtete und genehmigte Bauten geplant sind. Diese geplanten Ausnahmen vom Anschlusszwang gelten allerdings nur bis zu einer Erneuerung oder einer grundlegenden Änderung der Heizungsanlage. Ansonsten sollen Befreiungen und Ausnahmen nur bei anderen ähnlich umwelt- und klimafreundlichen Wärmeversorgungen und bei unzumutbaren Härten möglich sein. Mit Plakaten forderte die Beklagte daraufhin auf, „nein zum Anschlusszwang zu sagen“. Außerdem verschickte die Beklagte parallel hierzu ein Werbeschreiben mit einem Flyer an die Einwohner der Gemeinde. Auch hier wurde wieder darauf Bezug genommen, dass die Bürger dieser Gemeinde „nein zum Anschlusszwang sagen“ sollten und sich ein Miet-Paket der Beklagten für eine neue Heizung sichern sollten, da sie ansonsten abhängig von der Fernwärmeversorgung der Klägerin und deren Preisgestaltung wären. Dieses Paket bewarb die Beklagte unter anderem zusätzlich mit einer Preisersparnis von rund 2,40 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zur Fernwärme und verwies auf den Heizspiegel. Gegen das Plakat und den Flyer wendete sich die Klägerin und behauptete, dass die Werbung in mehreren Punkten unlauter sei.

Die Entscheidung:

Das Landgericht Koblenz sah den Werbeflyer hinsichtlich des Preisvergleichs zur Heizkostenersparnis im Vergleich zur Fernwärme als irreführend und damit unzulässig im Sinne des § 5 UWG an. Der Heizkostenvergleich erweckte nach den Feststellungen des Landgerichts den Eindruck, dass die Beklagte das Fernwärmeangebot der Klägerin mit dem von ihr beworbenen Produkt verglichen habe. Tatsächlich bezieht sich der Preisvergleich aber nicht auf konkrete Angebote der Klägerin oder der Beklagten, sondern auf den im Heizspiegel ermittelten durchschnittlichen Wärmebezug in Deutschland. Zudem bezieht sich dieser Preisvergleich zwischen Fernwärme und Erdgas im Heizspiegel nur auf Häuser mit einer Gebäudefläche von 501-1.000 Quadratmeter.

Im Übrigen erachtete das Landgericht die Werbeaussagen der Beklagten für zulässig. Insbesondere wurde die Werbeaussage, „nein zum Anschlusszwang zu sagen“ nicht als für den Verbraucher irreführend qualifiziert, obwohl es Ausnahme- und Befreiungstatbestände zum von der Gemeinde geplanten Anschlusszwang gibt. Der Verbraucher versteht dies nach Auffassung des Gerichts dahingehend, dass er aufgefordert wird, sich vor Inkrafttreten der geplanten Fernwärmesatzung noch schnell über einen möglichen Vertragsschluss mit der Beklagten über eine Erdgasheizung zu informieren. Auch ist der Begriff „Zwang“ nicht irreführend, denn tatsächlich plant die Gemeinde einen Anschluss- und Benutzungszwang. Diese Werbung wird nicht deshalb unrichtig, weil es in der geplanten Fernwärmesatzung Befreiungstatbestände zu diesem Zwang gibt.  Über die Befreiungsmöglichkeiten musste die Beklagte bei ihrer Werbung nicht aufklären, da diese Befreiungen widerruflich und befristet erteilt und mit Nebenbestimmungen versehen werden können. Der Abschluss eines Vertrags mit der Beklagten führt nicht zu einer dauerhaften Befreiung vom Anschlusszwang, da dies nur solange gilt bis eine grundlegende Erneuerung der Heizungsanlage ansteht. Das Gericht sieht jedoch nicht, dass der Bürger durch die Werbung glaube, auf immer und ewig dem Anschlusszwang entgehen zu können. Der durchschnittlich informierte und verständige Verbraucher rechnet in Anbetracht des erkennbaren Klimawandels nach Auffassung des Gerichts vielmehr damit, dass zukünftig auch noch strengere Regelungen zur Reduzierung von Emissionen erlassen werden könnten. Weiterhin stellt die angepriesene Erdgasheizung in Anbetracht der Endlichkeit der Erdgasvorkommen kein Versprechen für immer dar.

Auszug aus dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb:

§ 5 Irreführende geschäftliche Handlungen
(1) Unlauter handelt, wer eine irreführende geschäftliche Handlung vornimmt, die geeignet ist, den Verbraucher oder sonstigen Marktteilnehmer zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte. Eine geschäftliche Handlung ist irreführend, wenn sie unwahre Angaben enthält oder sonstige zur Täuschung geeignete Angaben über folgende Umstände enthält:

1. die wesentlichen Merkmale der Ware oder Dienstleistung wie Verfügbarkeit, Art, Ausführung, Vorteile, Risiken, Zusammensetzung, Zubehör, Verfahren oder Zeitpunkt der Herstellung, Lieferung oder Erbringung, Zwecktauglichkeit, Verwendungsmöglichkeit, Menge, Beschaffenheit, Kundendienst und Beschwerdeverfahren, geographische oder betriebliche Herkunft, von der Verwendung zu erwartende Ergebnisse oder die Ergebnisse oder wesentlichen Bestandteile von Tests der Waren oder Dienstleistungen;
2. den Anlass des Verkaufs wie das Vorhandensein eines besonderen Preisvorteils, den Preis oder die Art und Weise, in der er berechnet wird, oder die Bedingungen, unter denen die Ware geliefert oder die Dienstleistung erbracht wird;
3. die Person, Eigenschaften oder Rechte des Unternehmers wie Identität, Vermögen einschließlich der Rechte des geistigen Eigentums, den Umfang von Verpflichtungen, Befähigung, Status, Zulassung, Mitgliedschaften oder Beziehungen, Auszeichnungen oder Ehrungen, Beweggründe für die geschäftliche Handlung oder die Art des Vertriebs;
4. Aussagen oder Symbole, die im Zusammenhang mit direktem oder indirektem Sponsoring stehen oder sich auf eine Zulassung des Unternehmers oder der Waren oder Dienstleistungen beziehen;
5. die Notwendigkeit einer Leistung, eines Ersatzteils, eines Austauschs oder einer Reparatur;
6. die Einhaltung eines Verhaltenskodexes, auf den sich der Unternehmer verbindlich verpflichtet hat, wenn er auf diese Bindung hinweist, oder
7. Rechte des Verbrauchers, insbesondere solche auf Grund von Garantieversprechen oder Gewährleistungsrechte bei Leistungsstörungen.

…

Landgericht Koblenz, Justizmedienstelle
Koblenz, 29.04.2021
Weinert
Richterin am Amtsgericht

Landgericht Koblenz – Urteil vom 16.02.2021 – Aktenzeichen 6 S 188/20
(rechtskräftig)

Hat eine Mieterin bis zum Ablauf des Mietverhältnisses die Miete zu zahlen, wenn sie sich bereits im Seniorenheim befindet und der Vermieter nach ihrem Auszug schon vor Ablauf der Mietzeit Handwerker mit der Renovierung der Wohnung beauftragt hat? Diese Entscheidung hatte das Landgericht Koblenz zu treffen.

Zum Sachverhalt:

Der Kläger vermietete der Beklagten seit 1998 eine Dachgeschosswohnung. Anfang 2019 informierte die Beklagte den Kläger, dass sie aus der Wohnung aus- und in ein Seniorenheim umziehen wolle. Die Beklagte zog ihrer Ankündigung entsprechend Mitte März 2019 aus und zahlte die Miete für den gesamten März. Sie behauptete, dass mündlich vereinbart gewesen sei, dass sie nur noch die Miete für besagten März zahlen müsse. Der Kläger ließ in der Folgezeit die Wohnung im März und April 2019 renovieren, wobei die Handwerker zumindest einen in der Wohnung zurückgelassenen, im Eigentum des Vermieters stehenden Esstisch mitsamt Stühlen sowie einen vom Vermieter gestellten Kühlschrank nutzten. Zwischen den Parteien war streitig, ob die Handwerker dort weitere Möbel hatten und dort auch wohnten.  Die Beklagte war der Ansicht, dass unabhängig von der angeblichen mündlichen Vereinbarung eine Mietzahlung jedenfalls auch deshalb nicht geschuldet sei, da die Wohnung im Anschluss an die Handwerker weitervermietet gewesen sei. Der Kläger bestritt diese Vereinbarung und erklärte hierzu, jederzeit bereit und imstande gewesen zu sein, die Handwerker wegzuschicken, hätte die Beklagte die Wohnung nutzen wollen. Er forderte dementsprechend die Miete für April und für Mai 2019, nach dessen Ablauf das Mietverhältnis nach Auffassung des Vermieters endete.

Die Entscheidung:

Das Landgericht Koblenz hat dem Vermieter die Miete für die beiden Monate April und Mai 2019 zugesprochen.

Das Gericht ging hier von dem allgemein bekannten Grundsatz aus, wonach der Mieter während der Mietzeit gemäß § 535 Abs. 2 BGB dem Vermieter die Zahlung der vereinbarten Miete schuldet. Das Gericht vermochte sich in Ermangelung schriftlicher Dokumente nicht davon zu überzeugen, dass es eine Aufhebungsvereinbarung zwischen den Parteien zum März 2019 gab. Auch eine entsprechende schriftliche Kündigung zum März 2019 lag nicht vor, sodass die hierfür beweispflichtige Beklagte ein Ende des Mietvertrags vor dem Mai 2019 nicht zu beweisen vermochte.

Weiterhin prüfte die Kammer, ob die Nutzung der Wohnung durch die Handwerker zu Renovierungszwecken zu einem Erlöschen des Mietzinszahlungsanspruchs führte. Ein Anspruch des Vermieters auf weitere Mietzahlung erlischt nach § 537 Abs. 2 BGB nämlich dann, wenn der Vermieter die Wohnung einem Dritten überlasst und dadurch außer Stande ist, dem Mieter den Gebrauch (wieder) zu gewähren. Dabei kommt es aus Sicht der Kammer jedoch nicht darauf an, ob die Handwerker tatsächlich in der Wohnung lebten, allein dieser Umstand führt nicht bereits zum Erlöschen des Anspruchs. Maßgebend ist vielmehr, ob der Vermieter deshalb nicht mehr in der Lage ist, den Gebrauch der Wohnung (wieder) einzuräumen. Zwar handelt es sich hierbei um eine hypothetische Frage, wenn der Mieter die Wiedereinräumung des Gebrauchs gerade nicht verlangt, sondern im Nachhinein die Mietzahlung für die Zeit der Gebrauchsüberlassung an die Handwerker bzw. der Selbstnutzung des Vermieters zu Renovierungszwecken verweigert. Maßgebend ist dann jedoch, ob der Vermieter bei einem entsprechenden Verlangen des Mieters zur Herausgabe der Wohnung dieses umgehend erfüllt hätte. Ein entscheidendes Indiz ist zudem der Umfang der in der Wohnung durchgeführten Baumaßnahmen. Der Kläger hatte hier unwidersprochen vorgetragen, dass er jederzeit in der Lage gewesen wäre, die Handwerker wegzuschicken und der Beklagten so wieder den Gebrauch an der Wohnung zu gewähren. Es gab hier zudem außer durchgeführten Malerarbeiten keine umfangreichen Renovierungen in der Wohnung, die einen Gebrauch der Wohnung durch die Beklagte ausgeschlossen hätten. Daher war der Anspruch auf Mietzahlung hier nicht erloschen.

Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB):

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

§ 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
(1) Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.
(2) Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.

Justizmedienstelle des Landgerichts Koblenz
Koblenz, 29.03.2021
Weinert
Richterin am Amtsgericht

Landgericht Koblenz – Urteil vom 22.02.2021 – 1 O 337/19
(nicht rechtskräftig)

Haftet eine Gemeinde für Folgekosten, die einem potenziellen Grundstückserwerber durch eine versehentlich fehlerhafte Mitteilung eines Kaufpreises für ein Gemeindegrundstück entstehen? Diese Frage hatte das Landgericht Koblenz zu entscheiden.

Zum Sachverhalt:

Die Kläger äußerten Anfang 2018 Interesse an einem Erwerb eines unbebauten Grundstücks der beklagten Ortsgemeinde. Per E-Mail teilte die gleichfalls beklagte Verbandsgemeinde, die gemäß § 68 GemO Rheinland-Pfalz die Verwaltungsgeschäfte für die Ortsgemeinde führt, dabei aber an die Beschlüsse der Ortsgemeinde gebunden ist, den Klägern mit, dass sich der Bodenrichtwert auf 70,00 Euro/qm belaufe. Dieser sei Grundlage für den Kaufpreis. Außerdem erklärte die Verbandsgemeinde, dass Teilflächen zum öffentlichen Verkehrsraum gehörten und daher vor einem Verkauf neu vermessen und geordnet werden müssten. Diese Vermessungskosten müssten von dem Investor getragen werden. Zur Senkung der Kosten fragten die Kläger daraufhin an, ob die Möglichkeit der Verpachtung bestehe. Der Gemeinderat der beklagten Ortsgemeinde fasste sodann den Beschluss, das Grundstück zu verkaufen und nicht zu verpachten.  Unter Berücksichtigung des Bodenrichtwerts von 70,00 Euro/qm setzte er für das Grundstück einen Kaufpreis von 21.000,00 Euro an. Die beklagte Verbandsgemeinde teilte sodann jedoch den Klägern versehentlich mit, dass der Gemeinderat beschlossen habe, den Klägern das Grundstück zu einem Preis von 21,00 Euro/qm zum Kauf anzubieten. Die Kläger entschlossen sich auf dieser Basis zum Kauf.  Die Verbandsgemeinde bat die Kläger daraufhin, vor dem Verkauf ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro mit der Vermessung des Grundstücks zu beauftragen. Die Vermessung wurde sodann auf Grundlage eines Auftrags der Kläger zu einem Preis von 1.631,55 Euro durchgeführt. Weiterhin zahlten die Kläger die Gebühren des Vermessungs- und Katasteramts in Höhe von 270,54 Euro. Die Verbandsgemeinde übersandte den Klägern daraufhin einen Beurkundungsauftrag an den Notar und teilte im Hinblick auf die nunmehr neu vermessene Grundstücksfläche von 275 qm statt ursprünglich 300 qm einen Grundstückskaufpreis von 19.250,00 Euro (=70,00 Euro/qm) mit. Versehentlich habe man die Kläger fehlerhaft informiert, dass der Kaufpreis 21,00 Euro/qm betrage, man bitte das Versehen zu entschuldigen. Zu einem Grundstückskauf kam es sodann nicht mehr.

Die Entscheidung:

Das Landgericht Koblenz hat den Klägern einen Schadensersatzanspruch gegen die Ortsgemeinde hinsichtlich der Kosten und Gebühren für die Vermessung des Grundstücks zugesprochen.

Das Gericht sah die Ortsgemeinde aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen nach §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 Satz 1, 278 Satz 1 BGB nach allgemeinem Zivilrecht als schadensersatzpflichtig an, wobei sich der Schadensersatzanspruch allein gegen die Ortsgemeinde als Vertragspartner der Kläger richtet. Einen Amtshaftungsanspruch verneinte das Gericht hier, da die beklagten Gemeinden nicht hoheitlich handelten, sondern vielmehr den Klägern im Rahmen eines Grundstückskaufs als Vertragspartner gegenüber traten. In der fehlerhaften Mitteilung einer Abschlussbereitschaft der Ortsgemeinde zu einem Kaufpreis von 21,00 Euro/qm, die zu diesem Preis tatsächlich nie bestand, und der Monate später anschließenden Aufforderung zur Beauftragung der Vermessung des Grundstücks, sah das Gericht eine schuldhafte Pflichtverletzung. Die falsche Mitteilung des Kaufpreises ordnete das Gericht als fahrlässig ein, wobei sich die Ortsgemeinde insofern das Verhalten der Verbandsgemeinde als Vertreterin zurechnen lassen musste. Grundsätzlich erfolgen Investitionen vor Vertragsabschluss zwar auf eigenes Risiko des Kaufinteressenten, hier lag jedoch zum einen eine ausdrückliche Aufforderung zur Beauftragung der Vermessung vor, zum anderen blieb den Klägern letztlich keine andere Wahl, weil eine Vermessung auf Kosten der Kläger von der Beklagtenseite zur Voraussetzung des Vertragsabschlusses erklärt wurde.

Ein anspruchsminderndes oder gar einen solchen Anspruch ausschließendes Eigenverschulden der Kläger sah das Gericht nicht. Zwar war den Klägern der Bodenrichtwert von 70,00 Euro/qm bekannt, während der mitgeteilte Kaufpreis dahinter erheblich zurückblieb. Die Kläger hätten diesen Kaufpreis allerdings trotzdem nicht hinterfragen müssen. Es wird zwar als allgemein bekannt vorausgesetzt, dass Gemeinden haushaltswirtschaftlichen Zwängen unterliegen, allerdings hatten die Kläger keinen Einblick in die weiteren dem mitgeteilten Quadratmeterpreis zugrunde liegenden wirtschaftlichen Erwägungen. Eine allgemeine Regel, wonach Gemeinden niemals in so erheblicher Weise von dem Bodenrichtwert abweichen könnten, erkannte das Gericht nicht. Auch gab es für das Gericht keine Anhaltspunkte, dass die Kläger die fehlerhafte Preismitteilung vor der Beauftragung der Vermessung erkannt hätten.

Die Verbandsgemeinde haftet dagegen nicht, da sie nur als Vertreterin der Ortsgemeinde handelte und hierbei kein besonderes persönliches Vertrauen für sich in Anspruch nahm, was allein Grundlage für einen Schadensersatzanspruch auch gegen den Vertreter nach § 311 Abs. 3 BGB hätte sein können.

Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch:

§ 278 Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.

§ 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

§ 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2. die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3. ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

Auszug aus der Gemeindeordnung Rheinland-Pfalz:

§ 68 Wahrnehmung gemeindlicher und staatlicher Aufgaben
(1) Die Verbandsgemeindeverwaltung führt die Verwaltungsgeschäfte der Ortsgemeinden in deren Namen und in deren Auftrag; sie ist dabei an Beschlüsse der Ortsgemeinderäte und an Entscheidungen der Ortsbürgermeister gebunden. Zu den Verwaltungsgeschäften zählen auch
1. die Verwaltung der gemeindlichen Abgaben,
2. die Führung des Rechnungswesens, die Erstellung der Haushaltssatzung und des Haushaltsplans mit seinen Anlagen, die Erteilung der Kassenanordnungen sowie die Erstellung des Jahresabschlusses und des Gesamtabschlusses,
3. die Vollstreckungsgeschäfte,
4. die Vertretung in gerichtlichen Verfahren mit Ausnahme von Rechtsstreitigkeiten einer Ortsgemeinde mit der Verbandsgemeinde oder zwischen Ortsgemeinden derselben Verbandsgemeinde; die Kosten des Verfahrens trägt die Ortsgemeinde.
Zur Führung der Verwaltungsgeschäfte zählen insbesondere nicht
1. die Wahrnehmung der Aufgaben des Ortsbürgermeisters als Vertreter der Gemeinde nach außen und als Vorsitzender des Ortsgemeinderats
2. die Ausfertigung von Satzungen,
3. die Unterzeichnung von Verpflichtungserklärungen nach § 49.
...

Justizmedienstelle des Landgerichts
Koblenz, 24.02.2021
Katrin Weinert
Richterin am Amtsgericht